Les dispositifs de défiscalisation immobilière en France

L’investissement immobilier fait partie des placements les plus sûrs et les plus rentables en France. De nombreux dispositifs ont été mis en place afin de favoriser le développement de ce secteur en plein essor. Avec l’appui du système de défiscalisation immobilière, bon nombre d’investisseurs se sont engagés dans la constitution d’un patrimoine immobilier. Bien que les diverses lois appliquées sur le territoire français offrent une multitude d’avantages fiscaux, il est important de bien comprendre les rouages de la fiscalité immobilière. Les lois Pinel, Censi-Bouvard, Girardin et Malraux constituent autant de dispositifs ayant facilité son accès à de nouveaux investisseurs immobiliers. Toutefois, il reste à savoir comment défiscaliser ? Pour quel dispositif opter afin de réduire ses impôts de manière conséquente ? Tour d’horizon sur les différentes lois de défiscalisation immobilière en France.

La loi Pinel

Appliquée depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel vient remplacer l’ancienne loi Duflot. Le dispositif Pinel concerne principalement les biens immobiliers neufs ou en état futur d’achèvement, destinés à la location. L’investissement Pinel permet une réduction d’impôt de l’ordre de 12 %, 18 % ou 21 %. Cette déduction d’impôt est évaluée en fonction de la durée de l’activité locative qui devra s’étaler sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Afin de bénéficier des avantages Pinel, l’investisseur devra respecter certaines conditions au préalable :

  • disposer d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement
  • louer le bien en qualité de résidence principale non meublée, dans un délai maximum de 12 mois après la remise des clés
  • ne pas dépasser le plafond de loyers et de ressources des locataires, conformément à la zone Pinel concernée
  • ne pas excéder deux investissements par an, dans la limite de 300 000 euros

À noter que tout le territoire français n’est pas obligatoirement éligible au dispositif Pinel. Seules certaines zones dites sensibles privilégient des avantages Pinel, sous certaines conditions. Ces zones Pinel sont classifiées notamment de la zone A Bis à la zone B2.

La loi Pinel accorde par ailleurs d’importants avantages aux investisseurs immobiliers :

  • une réduction d’impôt pouvant atteindre les 63 000 euros sur 12 ans
  • une plus-value importante en cas de revente
  • la possibilité de louer le bien immobilier à son ascendant ou descendant
  • la constitution d’un patrimoine immobilier
  • la pérennisation de sa retraite

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard s’applique dans le cadre de la Location Meublée Non Professionnelle, ou LMNP. Elle concerne les investissements dans les résidences de services, neuves ou rénovées, comme les EHPAD, les résidences étudiantes, d’affaires, etc. L’acquisition d’un bien meublé à travers le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt linéaire de l’ordre de 11 % sur sa valeur HT, pour un plafond de 300 000 euros. Pour tout investissement excédant cette somme, un amortissement est possible concernant la différence de montant. L’investisseur a également le droit d’acheter plusieurs logements par année. Mais l’avantage le plus intéressant dans la loi Censi-Bouvard reste la possibilité de récupérer la TVA à hauteur de 20 %. Cependant, le remboursement de cette taxe ne sera définitif qu’au bout de 20 années de détention du bien immobilier. De plus, les loyers devront être imposés et soumis à la TVA en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux, et, au moins, 3 services devront être assurés au sein de la résidence.

Les conditions pour bénéficier des avantages du dispositif sont assez simples. Il suffit que l’investisseur :

  • dispose du statut de loueur meublé non professionnel
  • ait recours à un exploitant pour la gestion de son activité
  • s’engage à louer et à conserver la résidence de services pendant une période de 9 ans
  • mettre en location le logement au maximum un mois après son achat ou son achèvement

À souligner que les avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard 2018 sont cumulables avec ceux du statut LMNP. Aussi, les logements sujets à ce dispositif ne sont soumis ni aux plafonds de loyers et de ressources des locataires, ni au système de zonage.

La loi Girardin

Effective depuis l’année 2003, la loi Girardin compte parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière encourageant l’investissement locatif. Cette loi privilégie les investissements immobiliers réalisés dans les territoires d’outre-mer, à travers des mesures de défiscalisation immobilière incitatives. En effet, ce dispositif permet d’accéder à une réduction d’impôt importante par rapport aux biens immobiliers neufs destinés à la location. La mise en location devra s’étaler sur une période de 5 ou 6 ans. De plus, le logement devra être loué nu à son locataire et faire office de résidence principale.

La déduction d’impôt pour ce type d’investissement varie entre 25 et 50 %, dépendamment du cas :

  • pour un logement faisant office d’habitation principale du contribuable, la réduction d’impôt est estimée à 25 % de son prix d’achat. Cette réduction est répartie sur une période de 10 ans, c’est-à-dire 2,5 % par an. Le bien immobilier devra par ailleurs faire l’objet de résidence principale pendant 5 ans au minimum.
  • pour une location libre, la déduction d’impôt s’opère sur un délai de 5 ans, à raison de 8 % par an. Ainsi, l’investisseur sera en mesure de récupérer 40 % de la valeur de son investissement. Ce dispositif ne prend d’ailleurs en compte aucun plafond de loyers ni de ressources du locataire.
  • pour une location intermédiaire, les loyers et ressources des locataires sont plafonnés à un certain niveau. Toutefois, l’investisseur pourra récupérer jusqu’à 50 % du montant de son investissement sur 5 ans.

La loi Malraux

La loi Malraux datant du 4 août 1962 se focalise sur la préservation du patrimoine historique et architectural français. Elle incite notamment les investisseurs à réaliser la rénovation et la mise en location d’immeubles anciens. Grâce aux Sociétés Civiles de Placement en Immobilier, ou SCPI Malraux, les particuliers fortement imposés ont l’opportunité de se créer des actifs en tant qu’associés.

Pour ce type d’investissement, la réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux réalisés pour la rénovation du bien immobilier. Il s’agit notamment de :

  • 30 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé
  • 22 % pour les immeubles se trouvant dans une ZPPAUP, ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager

En plus de la déduction d’impôt, pouvant atteindre 30 000 euros sur les travaux engagés, d’autres avantages peuvent également être perçus :

  • une défiscalisation instantanée
  • une réduction non soumise aux plafonds des niches fiscales
  • une contribution à la sauvegarde du patrimoine
  • un revenu régulier grâce aux loyers
  • une fixation de loyer sans système de plafonnement
  • la constitution d’un patrimoine immobilier de prestige

Ces biens immobiliers bénéficient généralement d’une localisation privilégiée, à proximité du centre-ville. Certaines conditions doivent être suivies au préalable afin de profiter de ces avantages fiscaux :

  • disposer d’un immeuble situé dans une zone éligible au dispositif Malraux
  • effectuer une restauration complète de l’immeuble
  • mettre en location le bien immobilier non meublé pendant une période de 9 ans, à usage de résidence principale